공동주택 하자보수청구 대상과 담보책임기간은?

안녕하세요. 진앤리 건설/부동산팀입니다.

아파트나 공동주택에서 균열, 누수, 들뜸 같은 결함이 발견되면 먼저 하자의 원인과 발생 부위를 확인해야 합니다. 하자의 종류에 따라 책임기간이 다르고, 전유부분과 공용부분은 청구할 수 있는 주체도 다르기 때문입니다.

공동주택의 하자는 무엇을 의미할까요?

공동주택관리법 제36조는 사업주체 등의 하자담보책임을 규정하고 있습니다.

공사상 잘못으로 균열, 침하, 파손, 들뜸 또는 누수 등이 발생할 수 있습니다. 이로 인해 건축물이나 시설물의 안전·기능·미관에 지장이 생겼다면 하자에 해당할 수 있습니다.

하자담보책임기간은 모두 같지 않습니다

하자담보책임기간은 결함이 나타난 시점만으로 판단하지 않습니다. 어떤 시설공사에서 발생한 하자인지부터 구분해야 합니다.

공동주택관리법 시행령 제36조와 같은 시행령 별표 4에 따른 책임기간은 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

누가 하자보수를 청구할 수 있나요?

공동주택관리법 제37조에 따라 하자보수를 청구할 수 있습니다. 다만 하자가 전유부분에 있는지, 공용부분에 있는지에 따라 청구권자가 달라집니다.

• 전유부분: 입주자 또는 공공임대주택의 임차인
• 공용부분: 입주자대표회의, 임차인대표회의 또는 집합건물 관리단 등

따라서 개별 입주자나 임차인이 공용부분의 하자를 발견했다면 입주자대표회의 등 해당 청구권자에게 보수 요청을 전달하는 방식으로 진행할 수 있습니다.

하자보수청구는 어떻게 진행될까요?

청구 전에는 하자의 위치와 형태를 확인할 필요가 있습니다. 세대별 하자 내용을 취합하거나 현장조사를 거쳐 사진, 도면, 점검 결과 등을 정리할 수 있습니다.

공동주택관리법 시행령 제38조에 따르면 사업주체는 하자보수를 청구받은 날부터 15일 이내에 하자를 보수하거나 보수계획을 서면으로 통보해야 합니다.

보수계획에 포함되는 내용

• 하자 부위와 보수 방법
• 보수에 필요한 기간
• 보수 담당자와 연락처
• 그 밖에 보수에 필요한 사항

보수가 완료되면 그 결과도 청구권자에게 통보해야 합니다. 청구를 받았으나 보수가 이루어지지 않는 경우에는 하자보수보증금의 지급이나 하자보수에 갈음하는 손해배상청구 등을 사안에 따라 검토할 수 있습니다.

변호사의 전략 및 법리적 접근

하자보수 분쟁에서는 먼저 하자 부위와 발생 시기를 정리해야 합니다. 이후 책임기간이 남아 있는지, 전유부분과 공용부분 중 어디에 해당하는지, 누가 청구권자인지를 차례로 확인하게 됩니다.

소송을 검토할 때에는 하자조사 자료, 보수 요청 내역, 사업주체의 회신, 보수 진행 여부 등을 함께 살펴야 합니다. 하자보수청구와 손해배상청구는 목적과 내용이 다르므로 현재 필요한 조치가 무엇인지 구분하는 과정도 필요합니다.