전세보증금을 돌려받지 못했다면? 반환 절차와 주의사항

안녕하세요. 진앤리 건설/부동산팀입니다.

임대차계약이 끝났는데도 전세보증금을 받지 못했다면 계약 종료 여부부터 확인해야 합니다. 이사를 앞두고 있다면 임차권등기명령도 함께 검토할 필요가 있습니다.

계약 종료 의사는 언제 전달해야 할까요?

주택임대차보호법 제6조 제1항에 따르면 임차인이 계약 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 알리지 않으면 계약이 묵시적으로 갱신될 수 있습니다.

따라서 계약을 연장할 의사가 없다면 문자메시지나 내용증명처럼 전달 사실과 내용을 확인할 수 있는 방법을 이용하는 것이 좋습니다.

이미 묵시적으로 갱신된 경우에도 임차인은 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 이때 해지의 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 발생합니다. 이는 주택임대차보호법 제6조의2 제1항 및 제2항에서 정하고 있습니다.

보증금을 받기 전에 이사해야 한다면

계약이 끝났지만 보증금을 받지 못한 상태에서 주민등록을 옮기면 기존 대항력과 우선변제권에 문제가 생길 수 있습니다. 이때 검토할 수 있는 절차가 임차권등기명령입니다.

주택임대차보호법 제3조의3 제1항에 따라 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않았다면 임차인은 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

신청서를 제출한 즉시 전출해도 되는 것은 아닙니다. 임차권등기가 실제로 완료된 것을 확인한 뒤 이사와 전입신고를 진행해야 권리 상실 위험을 줄일 수 있습니다.

지급명령과 전세금반환소송의 차이

민사소송법 제462조에 따른 지급명령은 금전 지급을 구하는 절차입니다. 임대인을 심문하지 않고 결정할 수 있다는 특징이 있습니다.

다만 임대인이 적법하게 이의를 제기하면 지급명령은 그 범위에서 효력을 잃고 소송절차로 이어집니다. 처음부터 반환 의무나 금액에 관한 다툼이 예상된다면 전세금반환소송을 검토할 수 있습니다.

소송 전에 준비할 자료

• 임대차계약서와 갱신계약서
• 보증금 송금 내역
• 계약 종료 의사를 전달한 문자메시지나 내용증명
• 임대인과 주고받은 대화 및 통화 녹음
• 전입신고 및 확정일자 관련 자료
• 임차권등기명령 신청 및 등기 완료 자료

휴대전화나 컴퓨터를 교체하거나 초기화할 예정이라면 관련 자료를 먼저 별도로 보관하는 것이 좋습니다. 연락 내용은 계약 종료 통지와 반환 요청 시점을 확인하는 자료가 될 수 있습니다.

변호사의 전략 및 법리적 접근

전세금 반환 문제에서는 우선 계약이 실제로 종료되었는지 확인해야 합니다. 그다음 보증금 액수와 반환 여부를 자료로 정리해야 합니다.

이사를 앞두고 있다면 임차권등기명령의 필요성을 살펴볼 수 있습니다. 임대인의 주소와 예상되는 대응에 따라 지급명령 또는 전세금반환소송 가운데 적절한 절차를 검토합니다.

임대인의 재산 처분으로 장래 집행이 곤란해질 우려가 있다면 가압류도 검토 대상이 될 수 있습니다. 다만 가압류는 신청만으로 당연히 인용되는 절차가 아닙니다. 보전할 권리와 보전의 필요성을 자료로 소명해야 합니다.

자주 묻는 질문