점유취득시효소송, 20년 점유만으로 소유권을 얻을 수 있을까

안녕하세요. 진앤리 건설/부동산팀입니다.

토지 경계측량을 한 뒤 건물이나 담장이 이웃 토지 일부를 침범한 사실이 확인되는 경우가 있습니다. 점유 기간이 길다면 점유취득시효가 문제될 수 있지만, 단순히 20년이 지났다는 이유만으로 소유권이 바로 인정되는 것은 아닙니다.

점유취득시효란 무엇인가요?

점유취득시효는 일정한 요건을 갖추어 부동산을 장기간 점유한 사람이 등기를 통해 소유권을 취득하는 제도입니다.

민법 제245조 제1항 은 20년간 소유의 의사로 평온하고 공연하게 부동산을 점유한 사람이 등기함으로써 소유권을 취득한다고 규정합니다.

같은 조 제2항은 부동산 소유자로 등기한 사람이 10년간 같은 방식으로 점유한 경우를 정하고 있습니다. 이때에는 점유가 선의이며 과실이 없어야 합니다.

자주점유와 타주점유의 차이

점유취득시효에서는 점유자가 소유의 의사로 점유했는지가 중요합니다. 소유의 의사가 있는 점유를 자주점유라고 합니다. 소유의 의사가 없는 점유는 타주점유라고 합니다.

임대차계약에 따라 부동산을 사용한 경우처럼 다른 사람의 소유권을 전제로 시작한 점유는 원칙적으로 타주점유에 해당할 수 있습니다. 장기간 점유했다는 사정만으로 타주점유가 곧바로 자주점유로 바뀌는 것은 아닙니다.

반면 점유자가 자신의 토지라고 믿고 담장 안쪽 토지를 계속 사용한 경우에도 결론이 항상 같은 것은 아닙니다. 점유를 시작한 원인과 당시의 객관적인 사정을 구체적으로 확인해야 합니다.

점유의 성격을 판단할 때 살펴볼 자료

• 토지 매매계약서와 등기사항증명서
• 지적도, 경계측량성과도와 현황측량 자료
• 담장이나 건물의 설치 시점을 확인할 수 있는 자료
• 점유 부분의 사용·관리 상태를 보여주는 사진
• 임대차나 사용대차 등 점유 권원의 존재 여부
• 점유가 승계되었다면 전후 점유 관계를 확인할 수 있는 자료

20년이 지나면 바로 소유자가 되나요?

그렇지 않습니다. 20년의 점유기간이 완성되면 점유자는 시효 완성 당시 소유자에게 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다. 그러나 이전등기를 마치기 전까지는 점유기간의 완성만으로 소유권을 취득한 것은 아닙니다.

등기명의인이 임의로 이전등기에 협조하지 않는다면 소유권이전등기청구소송을 검토할 수 있습니다. 소송에서는 점유한 토지의 범위와 점유 개시 시점 등을 자료로 밝혀야 합니다.

변호사의 전략 및 법리적 접근

점유취득시효소송에서는 먼저 대상 토지를 특정해야 합니다. 토지 전체가 아니라 일부만 점유했다면 측량도면 등을 토대로 그 위치와 면적을 구분할 필요가 있습니다.

다음으로 점유 개시 시점과 점유가 이어진 기간을 확인해야 합니다. 점유가 상속이나 양도 등을 통해 승계되었다면 전 점유자의 점유기간을 함께 주장할 수 있는지도 살펴보아야 합니다.

마지막으로 점유를 시작한 원인을 검토해야 합니다. 매매나 증여를 원인으로 시작한 점유인지, 임대차처럼 타인의 소유권을 전제로 한 점유인지에 따라 주장과 필요한 자료가 달라질 수 있습니다.

자주 묻는 질문